РАЗЪЯСНЕНИЯ ПО ГРАЖДАНСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ПО ВОПРОСУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА (АРЕНДА) КВАРТИРЫ "БЕЗ ДОГОВОРА"

Красноярский край
Прокуратура Сухобузимского района

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) гласит: собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании.

Договор является сделкой, то есть представляет собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки совершаются устно или в письменной форме (ст. 158 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

То есть договор является недействительным без соблюдения простой письменной формы в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон.

Например, заключение договора аренды с участием юридического лица однозначно требует совершения его в простой письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 609 ГК РФ предоставляет возможность гражданам заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, которая допустима лишь при сроке аренды не более года.

Но поскольку в письменной форме договор не подписывался, то установить обязанности сторон, его существенные условия, а также подтвердить их нарушение будет сложно.

Свидетельские показания не могут подтвердить сам факт совершения сделки и ее условия. Нужны письменные доказательства, которые помогут доказать наличие имеющихся фактических правоотношений, связанных с арендой квартиры.

Например, установить обстоятельства, связанные с передачей квартиры в аренду можно с помощью акта приема-передачи жилого помещения в аренду (при его наличии), если в нем будет зафиксированы фактическое состояние жилого помещения, его адрес, момент передачи. Кроме того, в качестве доказательства размера арендной платы могут выступать расписки о передаче денежных средств.

Кроме того, в случае возникновения конфликта необходимо оформить претензию и постараться получить на нее ответ, чтобы в ходе переписки вторая сторона подтвердила наличие договорных отношений.

Само по себе несоблюдение письменной формы в данном случае не влечет недействительности такого договора, если стороны не договорились об обратном (п. 2 ст. 162 ГК РФ), однако ограничивает стороны в средствах доказывания (Определение Верховного Суда РФ от 10.07.2018 N 66-КГ18-9).

Но отсутствие договора аренды в письменной форме влечет значительные риски, которые могут возникнуть как у собственника жилого помещения (арендодателя), так и у арендатора.

Возможные риски арендодателя в случае отсутствия письменного договора аренды, в котором предусмотрены конкретные условия сдачи жилого помещения в аренду, права и обязанности сторон состоят в следующем:

- возникновение задолженности арендатора по оплате коммунальных услуг, которая в итоге будет взыскана с собственника жилого помещения;

- задержка выплаты арендной платы, оплата в меньшем размере, проблематичность взыскания ее в судебном порядке;

- порча или пропажа имущества, находящегося в арендованной квартире;

- причинение арендодателем вреда третьим лицам (залив, пожар), который может быть взыскан с собственника, если не удастся установить наличие виновных действий со стороны причинителя вреда.

И данный перечень не является исчерпывающим.

Арендатор, в свою очередь, также не защищен от неправомерных действий собственника недвижимости. При отсутствии официально оформленных правоотношений возможны:

- появление еще одного собственника жилого помещения с требованиями, которые не оговаривались при сдаче в аренду;

- незаконное увеличение размера арендной платы либо требования по оплате возникшей ранее не по вине арендатора задолженности по оплате коммунальных услуг;

- предъявления требований по ремонту квартиры в связи с ухудшением его состояния;

- выселение из квартиры до истечения срока аренды и другое.

Правовая незащищенность каждой из сторон рассматриваемых правоотношений при отсутствии четко оговоренных и зафиксированных письменно условий аренды жилого помещения в случае возникновения конфликта делает сомнительной выгоду собственника от неуплаты налога, а права арендатора на проживание в арендуемом помещении незащищенными.

Прокурор района                                                                              А.Б. Савицкий

Документ опубликован: 27.11.2019,
Официальный интернет-портал Сухобузимского района

Назад

Постоянный адрес документа:   http://suhobuzimo.ru/docs?id=2710